В предыдущей статье мы провели подробный анализ классификаций офисных зданий и пришли к объективному выводу – класс B+ определяется как самый ликвидный на рынке в целом.
В новой статье мы предлагаем Вам выяснить, какие именно факторы влияют на арендную ставку в разных бизнес-комплексах.
Начнем именно с уровней зданий и их стоимости. Почему же офисы в бизнес-центрах класса А значатся самыми дорогостоящими? Причин, объясняющих этот факт, несколько. И самой главной из них является высокий бюджет на строительство. Из первой статьи мы узнали, что важнейшим отличием А класса от B+ является то, что в первом случае здание строится с нуля, то есть с котлована. Закладывается в бюджет также стоимость пятна застройки, возведение коммуникаций и инженерных систем, отделочных работ в местах общего пользования. Как Вы думаете, кто за все это в итоге заплатит? Правильно – конечно арендатор или покупатель. А еще не стоит забывать про расходы за обеспечение эксплуатационных услуг: обслуживание лифтовых зон, вывоз мусора, уборка мест общего пользования и так далее. Все это ляжет финансовым бременем на Вас.
Бизнес-центры класса B+, как правило, не проигрывают по техническим и архитектурным характеристикам зданиям А-класса. Важно понимать, что это не так называемый новострой, а строения, прошедшие реконструкцию. То есть изначально имеем более низкий бюджет на стройку и отделку. Зачастую земля находится в аренде от города, что тоже существенно снижает ставку.
Офисы класса B+ зачастую способны похвастаться большим объемом воздуха за счет высоких потолков и, как следствие, высокими видовыми окнами.
Вторым по значимости фактором, влияющим на стоимость помещений в бизнес-комплексе является расположение относительно центрального округа. Престижнейшими локациями считаются непосредственно сам ЦАО, Кутузовский проспект, Ленинский проспект, а также многофункциональный комплекс «Москва-Сити». Но, судя по данным, собранным от арендаторов за последние несколько лет, наиболее востребованными БЦ являются именно те, которые расположены вблизи Третьего Транспортного Кольца. Это обусловлено уникальной возможностью максимально быстро добраться как до центра, так и до объектов на периферии – значимых аэропортов, к примеру. Ну и конечно же многих потенциальных арендаторов безусловно привлекают существенно более адекватные финансовые предложения, нежели в центре столицы.
Пару слов стоит сказать о зависимости цены от инфраструктуры района и конкретного офисного строения. Арендные ставки в бизнес-центрах, расположенных в спальных районах, будут существенно ниже. Равно как и в БЦ, не предоставляющих никаких услуг, кроме аренды. На примере «Омега Плаза» можно понять, насколько это важно для обитателей. Столовая для сотрудников, несколько кофе поинтов, рестораны, салоны красоты, магазины, дом быта и даже фитнес–центр! И это далеко не полный список всех инфраструктурных преимуществ бизнес-центра «Омега Плаза».
Наличие своего парковочного пространства также отражается на финансовых предложениях собственника. Много ли найдется желающих снять помещения без гарантированных парковочных мест? Ответ очевиден, учитывая текущую сложившуюся ситуацию в столице, когда свободное место зачастую просто не найти даже рано утром. Как к этому отнесется Ваш партнер, когда приедет на встречу для обсуждения важнейшего договора, к примеру. С каким настроением он зайдет в переговорную комнату, и как это повлияет на его лояльность обсуждения условий? И это очень важный момент, сложно поспортить.
Наличие управляющей компании с составом опытных специалистов, способных оперативно и компетентно решать любые задачи, возникающие практически каждый день. Во многих бизнес-центрах ее попросту нет. В зданиях класса B и С чаще всего. Либо сотрудники не соответствуют, или не отвечают должным профессиональным требованиям. Представьте ситуацию, когда в офисе перестали функционировать системы приточно–вытяжной вентиляции… Или центрального кондиционирования… Летом! А окна не открываются – не предусмотрено конструкцией – такое очень часто бывает для соблюдения температурного режима. Это же просто парализует работу компании, снизит уровень работоспособности до минимума. А Вам на жалобу отвечают: «К концу недели мы обязательно все исправим». А теперь представьте, что та же ситуация произошла одновременно в еще одном строении, принадлежащем этому собственнику. Какие убытки Вы понесете?! Согласитесь, лучше иметь в распоряжении достаточное количество специалистов в управляющей организации, которая будет заниматься обслуживанием именно Вашего здания.
Мы постарались проанализировать основные параметры, так или иначе влияющие на стоимость аренды. Перейдем непосредственно к цифрам. В среднем арендные ставки выглядят следующим образом:
В бизнес-центре «Омега Плаза» мы предлагаем офисные блоки по ставке от 13 000 рублей за м2 в год. Эксплуатационные услуги составляют 3 190 рублей м2/год с НДС.
Цена продажи блоков от 214 000 рублей за м2 с НДС.
Специалисты нашего арендного отдела будут рады проконсультировать Вас! Для этого Вам достаточно позвонить по телефону +7 (499) 394-2379, написать нам на электронный адрес arenda@omega-plaza.info или оставить заявку на сайте. Наши менеджеры оперативно свяжутся с Вами в любое удобное для Вас время.
Добро пожаловать в «Омега Плаза»!
